大切なマイホームを売却するときは、なるべく高値で取引したいのが本音でしょう。 不動産を売却する際は不動産会社から査定価格が算出されますが、不動産はどのような査定方法で計算しているのでしょうか。
そこで今回は、実務の観点から見た不動産の査定方法と計算方法をご紹介します。

【1】取引事例比較法

取引事例比較法とは、マンションや戸建てなど居住用の物件に適用される不動産の査定方法です。 周辺物件の取引事例から、類似物件を扱った事例をもとにして査定価格を算出します。 評価対象不動産と類似している不動産の取引事例を集めて、そのなかで取引価格に時点修正や事情補正を行います。 さらに、地域要因や個別的要因などの比較をして、評価対象不動産の価格を求めます。 取引事例は原則、評価対象不動産の近隣地域、または同一需給圏内の類似地域から選択します。 取引事例の類似不動産と評価対象不動産が近ければ近いほど、適正な価格を出せるのがポイントです。

専門用語解説

・時点修正
評価対象不動産の売却価格を取引事例比較法で算出した場合に、経済動向や市場価格に合わせて不動産の価格を修正すること。 例えば、マンションの価格が上昇している人気エリアでは、同様の物件が数年前に売りに出されたときよりも価格が高くなります。 反対に不人気なエリアの場合は、価格が低下します。

・事情補正
売主の転勤や相続による売り急ぎなど、取引時の特有な事情を補正すること。

・地域要因の比較
取引事例不動産の地域と評価対象不動産の地域を比較すること。

・個別的要因の比較
角地や袋地、崖地といったその物件独自の要因と価格水準と比較すること。

【2】原価法

原価法とは、主に建物に使われる査定方法です。 評価対象不動産を建設した場合の建設費用の原価を算出し、築年数によって下がった価値を減価修正して、適正な価格を出します。 原価法の算出価格は、
再調達原価－減価修正＝評価対象不動産価格
で求められます。

このように、減価修正の条件に当てはまるのは建物になりますので、一般的に戸建ての場合などは不動産査定価格を算出するのに原価法が用いられます。

専門用語解説

・再調達原価
評価対象不動産を新たに建設すると仮定した場合の、建設費用の適正な原価。

・減価修正
築年数の経過による老朽化を踏まえた減価、破損箇所、設備の旧式化など、機能面の減価や周辺環境の変化によって、資産価値が下がった場合の修正。

【3】収益還元法

収益還元法とは、評価対象不動産が将来生みだすであろうと見込まれる利益から、その価値を算出する方法です。 収益力が査定材料ですから、賃貸マンションやアパートの不動産査定価格を出すときに用いられます。
一般的な住宅は、購入者の居住用として売買されるので、収益力が低いとみなされやすくこの方法には不向きです。 収益還元法の計算方法は「直接還元法」と「DCF法」の2種類があります。

直接還元法は、一定期間の利益を還元利回りで割って収益価格を求める計算方法です。
評価対象不動産の収益価格＝一定期間の純利益÷還元利回
で求めることができます。

DCF法は、評価対象不動産の保有期間内に得られる純利益と、保有期間満了後の売却によって得られると予測される価格を、現在の価格へ換算して合計する計算方法です。
直接還元法より予測精度が高いとされていますが、算出方法がとても複雑なので不動産鑑定士などの専門家が主に利用しています。

おわりに

今回は、実務の観点から見た不動産の査定方法と計算方法をご紹介しました。 このような査定方法には種類があり、査定対象の不動産によって最適な査定方法は異なります。 不動産の査定価格を決定するには専門的知識が必要になるため、不動産会社では担当営業者が査定を行うことになります。 適正な判断ができるように売主側で用意する書類などもありますので、事前にご確認ください。


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