こんにちは！ 西東京市 ひばりヶ丘 リノベ不動産 です！
みなさん「セットバック」という言葉を聞いたことがありますか？
直訳すると「後退」となります。
建築基準法上、家などの建物を建築する際は接道している道路に関し、「接道義務」があり
- 幅員4メートル以上（地域によっては６メートル以上）
- 敷地が２メートル以上接する必要あり
最低限上記の条件をクリアする必要があります。
土地や戸建の不動産広告などに「要セットバック」や「セットバク済み：〇〇平米」など、記載されているのを見かけたことは無いですか？
✔「要セットバック」・・・建物を再建築する際、セットバックが必要
✔「セットバック済み」・・・建築の際に、既にセットバクを行い建築されている
- 自分の土地がどのぐらい道路になるの
- 土地の評価は下がる？上がる？
- 建て替えの際に影響ある？
- そもそも「セットバック」ってなぜ必要？
それでは解説いたします。
「セットバック」の基本的な説明
上記図は、「セットバック」を簡易的に図解にしたものですが、どういう道が「セットバック」が必要な道かと言うと
建築基準法第４２条第２項に定める「４メートル未満」の道で、特定行政庁が指定したもの
※特定行政庁が道路の幅員を「６メートル」と指定した区域においては「６メートル未満」の道
上記図解でも表していますが、「２項道路」の道で、現況幅員が４メートル未満の道であれば、その道の中心線から２メートル「セットバック」したラインが有効敷地ラインとなります。
「セットバック部分」は道路の一部となりますが、その部分の注意点として
✔建物の建築はもちろん、塀の築造も認められません
✔建築の際の「建ぺい率」「容積率」計算のうえで、敷地面積には参入されません
なので、自身の土地でありながら道路として提供しなければなりません。
上記図解は、対面も敷地という設定なので、対面の土地所有者も建替えの際は、「セットバック」が必要となり、将来的に道路幅員４メートルを確保できる状態となりますが、対面が「川」「がけ地」などの場合はどうなるでしょうか？
それは、下記図解のようになります。
対面が「川」「がけ地」などの場合、道路の中心線ではなく、向かい側の道路の境界から４メートル後退した線が道路と敷地の境界線とされます。
なぜ「セットバック」をしないといけないのか？
大昔は、自動車が一般的では無かったため、道路が狭くても特に問題は無かったですが、昭和２５年に建築基準法が施行され、道路幅員４メートル未満の道路に接道している敷地は、「セットバック」が必要になりました。
自動車が普及してきたことに加え、道路が広くなることによって解消出来るポイントは
消防車や救急車などの緊急車両が通りやすくなる
という事です。
救急車が入れない道だと、命にかかわる事もあるでしょうし、火災の時に消防車が入れないと大惨事になる可能性もあります。
敷地が狭くなる一方で、自家用車が通れたり、緊急車両が通れることなど、デメリットだけではなく当然にメリットがあります。
「セットバック」が必要な物件を購入する際に注意する事
前面道路幅員4メートル以下で接道している物件の建物を、そのまま利用する目的で検討している方は、火災等が発生した場合に消防車が通れない・救急車が通れないというリスクを踏まえないといけません。
また、前面道路が狭いと一般車両も通行が困難になるため、利便性が悪くなります。
その他、将来的に建て替える可能性があるならば、同規模の建築物が建てれるかどうかを確認し、セットバック後の敷地面積で、既存の建物よりサイズダウンした建物しか建築できないようであれば、その規模の建物でも良いか検討する必要があります。
数年後に建て替えとなった場合に、
「こんなはずじゃなかった・・・」
とならないようにしましょう。
セットバックが必要な分、価格が安いか仮に同エリア・同条件で、３０坪 ３０００万円（坪単価１００万円）の土地として、セットバックが必要な土地とそうでない土地とで、価格差があるかどうかチェックする必要があります。
セットバック面積２坪が必要な土地が、同じ３０００万円だと、２００万円分割高な価格設定となるので、その分交渉できるかどうか不動産会社に確認をしたほうが良いです。
また、接道している道路が２項道路でなく、通常の４メートル以上の道路であれば、難なく車両の通行はできますが、２項道路ですと、隣地やその物件に至るまでの道が４メートル未満の箇所があると思いますので、利便性の悪さを指摘し、交渉できる可能性も高くなります。
セットバック部分の固定資産税はどうなるか？土地・建物には、固定資産税・都市計画税が毎年かかります。
それでは、土地の「セットバック」部分を道路として提供している部分の固定資産税・都市計画税はどうなるでしょうか？
「セットバック」部分の土地は、道路として提供しており、不特定の方が通行などで使う事となるため、固定資産税・都市計画税は非課税となります。
しかし、役所に申請をしないと「セットバック」部分の固定資産税・都市計画税は非課税になりませんので、必ず各自治体に問い合わせをしていただき、申請をしましょう。
また、セットバックをする際の舗装費用など、自治体によっては「補助金」が出る場合がありますので、事前に役所等で相談する事が大切です。
既に幅員４メートルあるからセットバックしなくていい？道路幅員４メートル以上の道に２メール以上接道するのが、建築基準法上の定めです。
となれば、対象不動産の接道道路がすでに幅員４メートル以上あるときは、セットバックしなくても良い。と判断してしまうのは危険です。
その道路が「２項道路」で、対面の不動産が開発行為などにより、一方後退で幅員４メートルにしている場合があります。
しかし、２項道路である以上、該当地は中心線から２メートルバックしないといけませんので、現況幅員が４メートル以上あるからと言って、セットバックしなくても良いというわけではありません。
図解でご説明するとこのようになります。
上記のようなケースもあるので、対象不動産の前面道路が「２項道路」かどうかの確認は必ず行うようにしましょう。
殆どの各自治体ホームページで「建築基準法の道路」を確認できるようになりましたので、まずはインターネットで調べてください。
まとめ
昔ながらの細い路地で、住宅が密集しているような所ですとほぼ間違いなく建物の建て替えの際に「セットバック」が必要になる場合があります。
そのような物件の購入を検討しているようであれば、今までご説明させていただきました注意点をおさえておきましょう。
車が入ってこれないような路地もノスタルジックな良い雰囲気があり、そのような街の風景が無くなっていく寂しさもあります。
しかし、緊急車両が入ってこれないような道ですと、人命に関わりますし、今や1世帯に１台は自家用車を所有している時代ですので、やはり「セットバック」は必要な制度だと思います。
国土交通省の資料はこちら
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001358456.pdf
